Publié le : 08 février 20198 mins de lecture
Investir dans l’immobilier locatif est un moyen sûr de se constituer un patrimoine, ou de l’accroître. Mais c’est également une manière d’alléger vos impôts. À vous de choisir, parmi les nombreux dispositifs existants, celui qui répond le mieux à vos attentes.
Le dispositif Pinel
Les dispositions de la loi Pinel constituent une première solution de défiscalisation. Cette mesure législative, qui date de 2015, et remplace la loi Duflot, concerne l’acquisition d’un logement neuf, dont le montant ne peut excéder un certain plafond. Le logement concerné doit en outre se trouver dans une zone éligible à la loi Pinel et être loué à titre d’habitation principale. L’acquéreur doit s’engager à louer son bien dans des conditions précises. Le logement doit être loué dans le délai d’un an. Les revenus du locataire ne peuvent excéder un plafond, fixé selon la zone de résidence. Le loyer est également plafonné. Si ces conditions sont réunies, le dispositif donne droit à des déductions fiscales, dont le montant dépend de la durée de la location. Celle-ci ne peut dépasser douze ans. Dans l’ensemble, il s’agit d’un investissement très rentable. Il est d’ailleurs à noter que deux investissements, réalisés dans les conditions de la loi Pinel, sont possibles dans le cours d’une année, à condition de ne pas dépasser le plafond. Si vous cliquez ici, vous obtiendrez des informations complémentaires.
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Investir dans un bien et le rénover
Si vous vous demandez comment payer moins d’impôts, l’investissement dans l’immobilier ancien peut représenter une solution avantageuse. Surtout si le logement est situé dans certaines zones et que vous envisagez de le rénover. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier des dispositions de la loi Malraux, votée en 1962. Pour cela, le logement doit être situé dans un secteur éligible à la loi. Il peut s’agir d’un secteur sauvegardé, d’une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager ou encore, sous certaines conditions, d’un quartier ancien dégradé. Par ailleurs, les travaux ne peuvent être entrepris qu’avec une autorisation préalable, délivrée par les autorités administratives, et conduits par un architecte des bâtiments de France. Les travaux terminés, le logement doit être loué, au moins pendant neuf ans, et à titre de résidence principale. Sous réserve du respect de ces conditions, la loi Malraux permet de déduire de son revenu une partie variable des dépenses liées aux travaux de rénovation, et ce dans la limite d’un certain plafond. De même, si vous faites l’acquisition d’un bien classé comme monument historique, les travaux de rénovation entrepris peuvent vous donner droit à une déduction fiscale d’autant plus intéressante que les dépenses considérées ne sont affectées d’aucun plafonnement. De même, le propriétaire d’un tel bien rénové n’a aucune obligation de le louer.
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Louer un meublé
Si vous voulez investir pour payer moins d’impôts, vous pouvez, si vous songez à l’immobilier locatif, louer un logement meublé. Dans ce cas, vous pouvez opter pour le statut de loueur meublé non professionnel. Il vous permet, notamment, de profiter des dispositions de la loi Censi Bouvard, reconduites en 2019. Elles concernent un logement neuf et qui doit faire partie d’une résidence comprenant des services. De même, le propriétaire du bien doit s’engager à le conserver durant au moins neuf ans. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à un certain montant du prix d’achat du bien. Il rend également possible la récupération de la TVA sur l’acquisition du logement. D’une manière générale, le statut de loueur meublé non professionnel permet, en quelque sorte, d’obtenir des revenus locatifs non imposables, durant au moins vingt ans. Pour prétendre à ces avantages, le bien loué doit se trouver dans une résidence avec services, comme une maison de retraite ou une résidence pour étudiants. Le logement, neuf et meublé, doit être loué, pour une durée minimale de neuf ans, à une société de gestion spécialisée.
Le dispositif Cosse
Il représente un autre moyen de payer moins d’impôts en investissant dans l’immobilier. Mis en place en 2017, ce dispositif a pour but principal d’encourager les propriétaires à consentir à leurs locataires des loyers modérés. Les logements concernés peuvent être neufs ou anciens et avoir fait, ou non, l’objet de travaux de rénovation. Non meublés, ces logements doivent représenter l’habitation principale du locataire. Les avantages fiscaux seront d’abord fonction du montant du loyer. Plus celui-ci sera faible, plus la déduction fiscale sera importante. Ils dépendront ensuite de la zone où se situe le logement. S’il se trouve dans un secteur marqué par le déséquilibre entre la demande et l’offre de logements, l’avantage fiscal sera plus notable. Par conséquent, si vous louez dans une zone où il est difficile de se loger, vous profiterez d’une déduction fiscale plus intéressante. Cette déduction fiscale s’applique aux revenus locatifs du propriétaire. Dans certains cas, si la location présente un caractère vraiment social et solidaire, elle peut concerner plus des trois quarts du revenu locatif. C’est notamment le cas si le propriétaire accepte de faire appel, pour louer son logement, à une agence immobilière à vocation sociale, qui le louera de préférence à des personnes en situation de dénuement ou de précarité.
Les autres solutions de défiscalisation
Pour défiscaliser, vous pouvez en effet recourir à d’autres moyens encore. À cet égard, le mécanisme des déficits fonciers peut présenter un intérêt certain. Le principe consiste à investir dans un logement ancien et à y réaliser les travaux qui permettront de le rendre plus conforme aux attentes de plus en plus exigeantes de vos futurs locataires. Dans le but d’améliorer les performances énergétiques du logement, vous pouvez ainsi entreprendre des travaux d’isolation thermique et phonique. Quand vous déclarerez les revenus fonciers tirés de la location de votre logement non meublé, vous pourrez en déduire le montant des dépenses relatives aux travaux effectués. Si ces déductions sont plus importantes que les revenus fonciers, vous obtiendrez ce qu’on appelle un déficit foncier. Cette situation vous permettra de déduire chaque année, jusqu’à concurrence d’un certain plafond, une partie du montant des travaux de vos revenus fonciers. Et les sommes restantes pourront être déduites sur les revenus des années suivantes. Vous avez ainsi l’assurance d’un allègement fiscal durable, qui s’étale sur plusieurs années. Enfin, si vous avez emprunté pour faire face aux dépenses nécessitées par les travaux, vous pouvez également déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers. Une autre solution consiste à séparer la propriété du logement en deux parties. Dans ce cas, le futur propriétaire n’acquiert que la nue-propriété du bien, qui représente un peu plus de la moitié de la valeur globale du logement. L’usufruit du bien est laissé, pour une certaine durée, à un bailleur, dans ce cas une personne morale. C’est ce bailleur qui reçoit la mission de louer le logement et de le maintenir en bon état. Au terme de la période prévue, le propriétaire récupère l’ensemble de la propriété du bien. Outre les autres avantages de ce dispositif, l’acquisition de la nue-propriété permet d’échapper à l’impôt sur la fortune immobilière, qui ne la prend pas en compte.