Publié le : 20 novembre 20208 mins de lecture
La demande sur le marché de l’immobilier ne cesse de s’accroître. De nombreuses personnes sont obligées de nos jours de faire recours à la location pour se loger. Dès lors, peu importe leur rang social, ces personnes doivent être financièrement autonomes afin de payer régulièrement les frais de location. Investir dans le secteur de l’immobilier implique la prise de beaucoup de risques. La principale crainte de tout propriétaire est de se voir confronté à une situation de non-paiement de loyer. La gestion des loyers impayés est une tâche délicate et difficile à maîtriser. On évalue à un sur quatre la probabilité pour un propriétaire de location de rencontrer ce genre de problème. Cependant, il existe heureusement plusieurs méthodes pour éviter tous contentieux avec les locataires. Découvrez dans cet article comment y arriver.
Bien choisir ses locataires
En tant que propriétaire immobilier, vous devez prendre les précautions nécessaires pour ne pas en arriver à expédier un commandement de payer à votre locataire. Il est recommandé de procéder à une minutieuse sélection des futurs occupants de l’habitation. Il s’agit de vous assurer de leur solvabilité. Pour ce faire, vous devez tenir compte de leur statut social et de leurs revenus. Réclamez avant toute chose leurs papiers justificatifs. Un dossier de location valable et éligible doit, par exemple, contenir des documents tels que : un bilan comptable pour les commerçants, artisans ou les professions libres ; ou un contrat de travail et des relevés de paie pour les salariés.
Pour être certain de recevoir vos dus de façon régulière, il est conseillé de privilégier les CDI (Contrats à durée indéterminée). Il faut néanmoins noter que le choix du nouveau locataire ne doit pas se baser uniquement sur ses revenus élevés. Faites également confiance à votre instinct. Le meilleur locataire est certainement celui qui vous inspire confiance outre sa capacité financière. L’autre précaution à prendre consiste à exiger du locataire qu’il paie une garantie de loyer. Ce dernier devra vous verser 3 à 4 fois le montant du loyer. Ne permettez jamais une garantie de loyer en dessous de cette limite.
Un dossier de location bien documenté
Collecter le plus d’informations possible sur son futur locataire est une étape essentielle si vous désirez éviter les impayés. Cet acte peut paraître déplacé et intrusif, mais détrompez-vous. Vous en avez le droit. Cette petite enquête vous permet de mieux connaître votre futur cocontractant. Le principe est assez simple : vous demandez au futur locataire de vous fournir un excellent dossier de location. Les documents autorisés dans ce cadre varient selon la situation de la personne concernée. Ledit dossier regroupe généralement des pièces à valeur administrative et financière et des justificatifs délivrés par l’État.
Liste des pièces fondamentales d’un bon dossier de location
§ La carte d’identité nationale du futur locataire,
§ Son passeport,
§ Une carte de séjour,
§ Les trois précédentes fiches de paie,
§ Une attestation de travail,
§ Une justification des impôts (le dernier avis d’imposition).
Une fois que vous avez les documents en votre possession, vous devez en faire la certification. De cette manière, vous connaîtrez la situation financière ainsi que les revenus approximatifs du postulant. Vous avez la possibilité de contacter des structures spécialisées en certification de documents pour cette opération. Pour finir, ne signez aucun contrat de bail avec un locataire qui vous propose de fournir son dossier plus tard.
Créer une bonne relation entre vos locataires et vous
La présente astuce se base sur les relations humaines. Elle est l’une des plus anciennes méthodes utilisées en cas de location immobilière. Dès le premier contact avec le futur occupant du logement, le propriétaire est appelé à créer une certaine proximité entre eux. Ce genre de relation doit être orienté dans le sens du respect strict de la parole donnée, la confiance mutuelle et l’observation des lois et engagements. Grâce à cette amitié conditionnée, le locataire s’efforcera toujours d’honorer son devoir financier vis-à-vis de son bailleur. Lorsqu’il rencontre une situation difficile ou un contre temps, il n’aura aucun mal à vous avertir et à vous faire des propositions de paiement abordables.
Cette stratégie est idéale pour éviter les contentieux. Il est absolument important d’empêcher les climats tendus et les tensions permanentes qui favorisent la naissance des sentiments de rébellion et de haine. Notez qu’aucun locataire se trouvant en mauvais termes avec vous ne peut faire preuve de bonne foi. Utiliser la force vous est bénéfique avant la signature du contrat certes, mais dès que le locataire intègre le logement, le rapport de force s’inverse. C’est pour cette raison que vous avez l’obligation de développer des rapports relationnels conviviaux avec lui.
Souscrire à une assurance loyers impayés
Les cas de non-paiement peuvent être causés par d’autres difficultés de la vie (divorce, chômage, etc.) L’assurance loyers impayés fonctionne de la même manière que les assurances classiques. Elle couvre simplement les cas de non-paiement de loyers. Lorsque vous y souscrivez en tant que propriétaire, l’assurance loyers non soldés joue le rôle d’une garantie fiable et certaine. De nombreuses sociétés spécialisées font cette offre à leurs clients et les accompagnent convenablement en cas de dommages. Avant de passer à l’action, les experts font une enquête préalable pour s’assurer qu’il y a réellement eu préjudice. Certaines assurances mutualistes et communautaires prennent en charge le paiement automatique et sans enquête des dettes.
Ainsi, vous avez intérêt à choisir les assurances mutualistes. Ces dernières sont élaborées comme une mutuelle de santé et non dans une optique de bénéfices. Elles sont les plus coûteuses, mais les plus sûres. Elles s’acquittent immédiatement de leurs dettes dès que vous subissez un non-paiement. Il y a aussi l’alternative de la caution VISALE qui est gratuite et financée par une Action de logement. Cette caution concerne une catégorie spécifique de personnes (jeunes de 18 à 30 ans, les étudiants, les salariés d’entreprise privée, etc.). Elle prend en charge jusqu’à 36 mois d’impayés. Le propriétaire doit respecter un plafond de loyer s’il désire en bénéficier.
Le règlement à l’amiable
Si votre locataire observe du retard dans le paiement de son loyer, vous devez agir sans attendre. Il est préférable d’opter pour la résolution amicale du problème plutôt que d’employer la force. Une telle attitude de votre part arrange les deux parties et vous épargne de nombreux déboires. D’abord, joignez le locataire par téléphone. Faites-lui part de votre inquiétude et écoutez son explication. Qui sait si c’est juste dû à un oubli, un voyage ou un accident ? Puis, donnez-lui une rallonge selon les motifs.
Ensuite, si le locataire n’honore toujours pas sa parole, vous pouvez le relancer en lui envoyant une lettre de mise en demeure avec accusé de réception. Mentionnez-y par exemple comme objet « Mise en demeure pour non-paiement de loyer ». Si cette option ne fonctionne pas non plus, adressez-vous à l’assurance à laquelle vous souscrivez. L’assurance se chargera de vous rembourser. Enfin, si aucune de ces approches n’aboutit à un résultat, faites appel à un avocat pour engager une procédure civile ou un recouvrement. Vous auriez tout de même tenté de régler la situation à l’amiable et le locataire devra assumer ses actes.